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第三季度，北京租赁市场在经历小幅回弹后回归理性，租金小幅下跌。市场产业园投资机会持续受到境内外投资人及自用买家的高度青睐，第三季度中关村环保科技园智谷大厦及大兴生物医药基地产业园完成交易。市场需求复苏稍缓，但在第三季度四个购物中心接连开业，获得市场各方关注。市场需求持续稳健，优质新项目的入市拉动整体租金小幅上涨。市场开发商加大推盘力度，成交量保持平稳。

具体而言，租赁市场在经历短暂的回升后于后半季度重归平静；市场压力存续导致租金小幅下跌。

当前市场情况使得需求受限，租赁活跃度在三季度初期短暂升温后有所回落。以大型企业为代表的租户倾向于做出更为谨慎的租赁决策。第三季度，2000平方米以下的成交数量占总成交数的83%。在过去几个季度，先前强劲的需求支柱TMT行业扩张步速放缓。第三季度的租赁市场需求主要由内资金融企业支撑，占租赁需求总面积的一半。

(资料图片仅供参考)

“随着稳增长、稳楼市等政策的出台落地，全国宏观经济逐步企稳。北京商业地产市场在经历多重挑战后，整体市场需求逐渐回归理性。”仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示：“我们看到中小企业正成为北京办公楼租赁市场的主力需求，未来中小企业的发展将成为市场新动力。”

“我们持续下调对于2022年第四季度的租金预测。”在仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮看来：“预计2023全年租金水平将保持平稳，仅录得低速正增长。此外，共计约44万平方米的未来供应将于2023年底前入市，2023年全年净吸纳量因此提升至26万平方米。”

与此同时，北京零售市场持续受到近期疫情影响，租赁需求保持低迷，尚未呈现明显复苏迹象。

尽管全市范围购物中心已恢复营业，整体全市社会零售品销售额恢复缓慢，其中七月全市社会零售品销售额仍同比下降7.9%，八月同比平稳微增仅0.3%。部分时尚品牌受销售额下滑的影响，暂缓此前的扩张计划。第三季度时尚类新开门店占比显著下降，相较于2021年的18%，第三季度占比仅为11%。

根据仲量联行对于近期疫情造成的关店和撤铺的情况统计，餐饮品牌的退租撤铺中近60%的门店在100平方米以下，其中饮品、小吃等抗风险能力较差，受疫情影响最为严重。连锁简餐品牌得益于其更高的盈利能力，更能应对当前市场环境，第三季度多个连锁简餐品牌成为市场中少数得以扩张的案例，在餐饮品牌开店占比达43%。

北京第三季度新开四个购物中心。在市区市场，丽泽天地购物中心于九月底开业，开业引入超200家品牌，为逐渐成熟的丽泽区域带来更多零售选择。位于亚奥区域的北投购物公园，为此前奥运村内服务北京冬奥会的配套设施，改造后于第三季度开业。开业后的北投购物公园侧重运动和娱乐，引入多家首进北京的娱乐和运动品牌。在郊区大兴亦庄区域，亦庄天街和瀛海环宇坊同期开业。亦庄天街目标客户侧重周边年轻消费人群，瀛海环宇坊则更多侧重服务周边家庭消费者。

然而，受近期疫情压力影响，市场租金持续下行。在租赁需求保持低迷的情况下，业主给予当前租户更加灵活的租约条件，如免租期等，以缓解租户压力来稳定自身项目。另外，随着品牌问询量的下滑，业主对于在谈品牌或新签租户给予了更大程度的租金让步。第三季度市区市场租金环比下降1.1%，郊区租金环比下降1.8%。

“当前更多的品牌已经暂缓或取消此前的扩张计划，我们预计低迷的市场需求将延续至年末。同时，业主预计将下调租金预期，保持当前租金水平，将稳定项目表现作为现阶段的当务之急。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

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