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近几年，经济发展进入新常态，叠加疫情影响，商业地产的发展与经营随之变化。新开业购物中心增速明显下降，自2017年开始，全国新开购物中心和百货占比连续5年处于20%以下，商业地产从土地驱动模式逐渐过渡到存量改造提升的新阶段。

除此之外，老旧商业体自身也亟须焕新升级。一方面，老旧商业体在规划设计、业态组合上老旧，另一方面消费者自身也在更新升级，Z世代消费者成为主流，更加看重体验感和情感上的满足，对商业场景创新的速度和形式具有更高的要求。

据中国连锁经营协会统计，截至2021年年底全国在营3万平方米以上的购物中心约6300个。至2025年，预计购物中心存量超过6亿平方米，TOP30的购物中心的存量规模近年上涨速度变快，存量改造的空间巨大。存量改造项目中购物中心改造和非标商业改造是重点，在2021年各类型存量改造项目体量统计中，购物中心的改造以53.7万平方米位居首位，第二位非标商业改造项目体量为12.4万平方米。

2021年度《中国实体商业客流桔皮书》显示，在存量购物中心数量TOP10城市中，存量改造主要集中在北上广深等经济相对发达的核心一二线城市。2021年上海商业存量居一线城市之首，全年新开业达到243万平方米，其中包括因2021年受疫情影响延迟开业的项目，改造的总体量达96万平方米，占新开商业体量的近三分之一。北京、深圳、广州及成都存量商业也在近五年持续递增。

北京预计在2025年内完成新一轮改造计划，共拥有52个商圈，目前改造完成22个，剩余商圈将持续改造升级，形成2~3个千亿规模的世界级商圈。2022年，商店“一店一策”及商街的改造与商圈的体制升级进行结合。2022年不少项目改造已升级开业或正在启动，如2022年1月19日亮相的东安市场、正在改造的北京中关村广场。

而不少未开发的下沉市场也是潜在蓝海，商业准一线、二线、三线及五线城市(赢商大数据划分的城市商业线级)存量占比正逼近商业一线城市，分别为934、882、781、847个。

关键词： 存量规模 购物中心存量 老旧商业体 实体商业