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21日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华社经济参考报社、中国社会科学出版社共同主办的《中国住房发展报告(2020-2021)》共同发布及研讨会在京举行。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2020年房价平均水平突破万元大关，预计在没有重大政策转向和外部冲击的情况下，中国房地产市场将延续平稳态势，房地产租赁市场有所改观，保障性租赁市场的步伐将进一步加大。

展望明年楼市，倪鹏飞指出，由于“三道红线”和资金监管从严会导致房地产企业降价促销，加快销售，预计2021年商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高;与此同时，由于改善性需求会继续增加，刚性需求也会得到释放，在供给和需求的作用下，预计2021全年商品住房价格同比增幅会下降，可能在5%左右。

报告指出，在潜力提前释放的背景下，预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。倪鹏飞表示，总体上看，长时期住房市场结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。新市民的刚需、部分改善型需求和老城改造的重置需求还有较大的潜力;从空间类型上看，人口集中流入的地区还存在住房短缺。

倪鹏飞同时表示，在房地产调控持续紧缩的背景下，房地产行业稳定性已有所增强，但潜在的隐忧仍存，风险、错配和挤出的问题没有根本解决。

倪鹏飞表示，目前来看，炒房还没有被完全控制。个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异，1-10月份个人按揭贷款同比增速为9.8%，定金及预收款同比增速为4.3%，这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大，部分城市出现贷款炒房现象。在此背景下楼市风险仍比较大，据课题组测算，2019年全国城市房价收入比平均高达9.1。

同时，住房与人口分布错配加剧。倪鹏飞表示，从2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈，但2002年到2017年房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群区域，反映出住房和人口分布存在错配。他认为，随着人口从农村和非都市圈向都市圈城市群转移，这一错配将加剧，大城市住房供需矛盾和住房问题突出。

此外，房地产挤出效应有所增加。倪鹏飞表示，疫情冲击之下，一边是快速复苏回暖的房价，另一边则是迟迟难以回升的消费。房地产投资的快速恢复和崛起对其他固定资产投资形成一定的挤出。房地产过度发展扭曲实体经济发展，进而影响整个国民经济结构的调整。

倪鹏飞建议，未来几年仍处楼市调控的关键期和机遇期，需坚持“房住不炒”定位，“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，“因城施策”的原则，保持调控政策的连续性、一致性和稳定性。同时，构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系，并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系，根据未来可能的需求目标以及现有存量的变化，来确定未来5年甚至15年各类住房供给增量的合理布局;加快开征房地产税以带动长效机制建设;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。

关键词： 房地产 租赁市场